PARQUE VACA BRAVA: RECUPERAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DE + DE 1 BILHÃO E MEIO DE REAIS

Osmar Pires Martins Junior

D.Sc. em C. Ambientais, M.Sc. em Ecologia
B.Sc. em Direito, Agronomia e Biologia

De acordo com pesquisa de dissertação de Mestrado em Gestão Econômica do Meio Ambiente, realizada na Universidade de Brasília e publicada em janeiro de 2010, o valor ambiental do Parque Vaca Brava é R$ 224.527.697,20.

FATORES A SEREM CONSIDERADOS
A atualização do valor ambiental do Parque Vaca Brava deve considerar os seguintes aspectos relacionados à recuperação deste espaço livre público, criado pelo Decreto nº 19, de 24/01/1951 que aprovou o parcelamento do solo urbano denominado Setor Bela Vista, atual Setor Bueno, assim como dos processos administrativos e judiciais de recuperação desta área verde urbana - AVU, parcelada e edificada, mediante autorização ilegal da própria Prefeitura, via Decretos nº 99, de 14/02/1974 e nº 612, de 08/11/1985 (In: MARTINS JUNIOR, O. P. A verdadeira história do Vaca Brava e outras não menos verídicas. Goiânia: Kelps; UCG, 2008. 524 p.):
- o ajuizamento da ação civil pública - ACP n° 35/93, protocolado sob o nº 930.249.851, na 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal - V.F.P.M. de Goiânia, em 18/05/1993;
- o Convênio de Cooperação Técnica, assinado entre a Prefeitura/SEMMA e o MP-GO/Curadoria do Ambiente, em 16/03/1993, publicado no DOM nº 1.29, de 31/05/1993;
- a sentença liminar que proibiu toda e qualquer nova construção na área total do Parque, determinou a sua recuperação, preservação e proteção, proferida pelo juiz Geraldo Salvador de Moura, da 2ª V.F.P.M. de Goiânia, em 28/06/1993;
- o Termo de Cooperação Técnica entre a SEMMA e a MB Engenharia, constante do Processo Administrativo n° 836.846-5, com base no Parecer Técnico n° 002/95, de implantação de obras de recuperação do Parque Vaca Brava - pista de Cooper, lago, equipamentos comunitários, reflorestamento, projeto paisagístico, rede de drenagem, galeria pluvial e esgotamento sanitário, bem como a outorga ao Município, da área de 5.318 m², lote 11, quadra A, em caráter perpétuo, para fins de uso comum do povo, tudo às expensas do Goiânia Shopping;
- o Termo de Compromisso entre a Prefeitura/SEMMA e o MP-GO/15ª Promotoria de Justiça, para recuperar o Parque Vaca Brava, homologado por sentença judicial do titular da 2ª V.F.P.M., em  11/10/1995, constante do Processo Administrativo - SEMMA nº 9.326.171/96;
- a sentença que anulou a escritura em nome do proprietário particular e devolveu metade da área do Parque ao domínio público, pelo juiz Fabiano Aragão, da 2ª V.F.P.M.de Goiânia, dada ao mais amplo conhecimento público em 16/07/2004.

ATUALIZAÇÃO DO VALOR AMBIENTAL DO PARQUE

As normas legais de atualização de valores determinam a incidência da correção monetária e juros legais.

A correção monetária incide desde a data do ajuizamento da Ação Civil Pública n° 35/93, protocolada sob o n° 930.249.851, na 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal – V.F.P.M. de Goiânia, em maio de 1993.

No caso, considerou-se atualização monetária do valor ambiental do Parque Vaca Brava, calculado em janeiro de 2010, corrigido pelo IGP-M até o final fevereiro de 2018, perfazendo o valor de R$ 367.963.943,31.

Já a incidência de juros legais, determinados no CC /1916, de 6% ao ano, até 11/01/2003 e após essa data, os juros estipulados no CC/2002 + CTN, ou seja, 12% ao ano, desde a data da notificação da sentença que recuperou a área do parque para o uso e domínio público.

Neste caso, temos situações e datas distintas para o cálculo dos juros legais, que permitem o cálculo do valor ambiental da totalidade e da metade do Parque Vaca Brava.

VALOR AMBIENTAL DE TODO PARQUE

Desde julho de 1993 até janeiro de 2003 incidem juros de 6% ao ano, e desde fevereiro de 2003 até janeiro de 2018 incidem juros de 12% ao ano, tendo por termo inicial a notificação da sentença liminar que proibiu qualquer construção particular e determinou a recuperação, proteção e preservação de toda a área do parque, entre a Rua T-66, Avenidas T-5, T-3 e T-9, pelo juiz Geraldo Salvador de Moura da 2ª V.F.P.M. de Goiânia.

- 6% de juros sobre o valor de R$ 367.963.943,31 desde 1°/07/1993 até 31/01/2003: R$ 579.483.769,63

- 12% de juros sobre o valor de R$ 579.483.769,63 desde 1º/02/2003 até 28/02/2018 = R$ 1.628.142.465,36.

A aplicação combinada dos dois percentuais de juros sobre o valor corrigido monetariamente fornece o valor ambiental atualizado de toda a área do parque, que supera a casa de R$ 1,6 bilhão, ou exatos R$ 1.628.142.465,36 (um bilhão seiscentos e vinte e oito milhões cento e quarenta e dois mil quatrocentos e sessenta e cinco reais e trinta e seis centavos).

VALOR AMBIENTAL DE METADE DO PARQUE

Desde julho de 2004 até janeiro de 2018 incidem juros de 12% ao ano, tendo por termo inicial a notificação da sentença que anulou a escritura em nome de proprietário particular da metade da área do parque, entre a Rua T-66, Avenidas T-5, T-3 e T-10, pelo juiz Fabiano Aragão da 2ª V.F.P.M. de Goiânia. 

Aplicando-se 12% de juros sobre o valor de R$ 367.963.943,31 desde 31/07/2004 até 28/02/2018, obtemos R$ 967.732.316,79, que é o valor ambiental atualizado de metade da área do parque, que se encontra implantado na cabeceira do córrego Vaca Brava. 
Assim, o valor total do Parque se aproxima de R$ 1,0 bilhão de reais, ou exatos R$ 967.732.316,79 (novecentos e sessenta e sete milhões setecentos e trinta e dois mil trezentos e dezesseis reais e setenta e nove centavos).

RECUPERAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DE R$ 1,0 BILHÃO

Feitos os cálculos, de acordo com as normas legais citadas, encontramos o valor ambiental de UM BILHÃO DE REAIS do Parque Vaca Brava, implantado em metade da sua área original, entre a Rua T-66, Avenidas T-5, T-3 e T-10, na cabeceira do córrego de mesmo nome, no Setor Bueno, Goiânia-GO.

Este valor de um bilhão de reais representa o valor total dos benefícios socioambientais auferidos pela sociedade em termos de amenidades ambientais positivas proporcionadas pela preservação do meio ambiente urbano em termos de melhoria da paisagem, espaços de socialização, recreação, lazer, cultura, educação ambiental, preservação de áreas de recarga, infiltração, percolação e drenagem urbana, mitigação dos efeitos das enchentes, melhoria das condições de ventilação, aeração, umidade, amenização das ilhas de calor e do efeito estufa, formação das ilhas de frescor, contribuindo para o conforto térmico e o equilíbrio ambiental urbano.

BENEFÍCIOS SOCIOAMBIENTAIS
Os benefícios socioambientais do Parque Vaca Brava resultam na valoração econômica, estímulo aos negócios sustentáveis com a geração de empregos, rendas e impostos saudáveis e permanentes.

Portanto, a sociedade tornou-se beneficiária de um ganho expressivo, proporcionado pelo trabalho da Prefeitura de Goiânia – nas pessoas dos titulares e das equipes do Gabinete do Prefeito, da Procuradoria Geral e da Secretária do Meio Ambiente, durante a gestão 1993-96,  em parceria com a Associação de Proteção do Parque Vaca Brava Sulivan Silvestre – APVB e com a 15ª Promotoria de Justiça do MP-GO, em sintonia  com o Poder Judiciário, através da 2ª Vara da Fazenda Pública Municipal de Goiânia.

DILAPIDAÇÃO E PERDA DOS BENEFÍCIOS DE R$ 1,6 BILHÃO

No entanto, o valor total do Parque Vaca Brava supera a casa de R$ 1,6 BILHÃO (um bilhão e seiscentos milhões de reais).  Encerrada a gestão 1993-96, houve uma guinada radical na orientação da Prefeitura de Goiânia, do MP-GO e do Poder Judiciário, que retomaram a antiga prática de dilapidação do patrimônio público.

A outra metade do Parque Vaca Brava, entre as Avenidas T-10 e T-9, foi abandonada à sanha dos apropriadores do espaço público, edificando mansões, shoppings, concessionárias e empreendimentos comerciais diversos, ao alvedrio das sentenças proferidas pelo juiz Geraldo Salvador de Moura da 2ª V.F.P.M. de Goiânia.

PESQUISA DA UnB ENCONTRA VALOR AMBIENTAL DO PARQUE

Transcrevo as conclusões da pesquisa In: AMAZONAS, Lúcia Viegas Fernandes. Método de preços hedônicos e a valoração de Áreas Verdes Urbanas: Parque Vaca Brava em Goiânia-Goiás. Diss.(Mestr. Gestão Econômica do Meio Ambiente), Brasília, UnB. 2010. 149p., pp. 104-108.

[...] CAPÍTULO VI - CONSIDERAÇÕES GERAIS

Conforme tratado ao longo deste trabalho é indiscutível a importância das AVUs, bem como é indiscutível a importância de se atribuir valor econômico aos recursos naturais. Neste sentido, o Método Preço Hedônico  - MPH apresenta-se como uma importante ferramenta na valoração ambiental, valendo-se da observação do comportamento das pessoas em mercados relacionados, pela Disposição a Pagar - DAP, em relação a um bem transacionado no mercado.

Trata-se de um solidificado método de valoração econômica e um dos mais utilizados para analisar mudanças no valor dos imóveis em virtude de alguma externalidade ambiental. Mesmo assim, seu uso aplicado às AVUs no Brasil, e fora dele, é muito limitado.

Esta limitação deve-se, em parte a algumas dificuldades relacionadas ao seu emprego, como já tratado anteriormente. Porém as limitações existentes não inviabilizam sua aplicação.

Neste contexto, um dos elementos que justifica sua aplicação é que os resultados obtidos condizem com pressupostos, competindo a nós ponderar quando da análise dos resultados encontrados empiricamente.

Outro elemento que justifica seu uso é, sem dúvida, o fato de que deve haver no processo político uma avaliação econômica que maximize o uso dos recursos financeiros e sustente a ordenação de prioridades.

Neste sentido os indicadores econômicos tornam-se de grande valia para o processo político atual e considerações de ordem econômico-ambiental não podem ser omitidas, quando se trata de firmar diretrizes de política, cabendo, portanto, estudar o tema a partir de uma percepção interdisciplinar e aplicá-las em casos concretos.

Diante dessas considerações, o principal objetivo dessa dissertação foi o de valorar uma AVU, a saber, o Parque Sullivan Silvestre, popularmente conhecido como Parque Vaca Brava, em Goiânia, utilizando o Método do Preço Hedônico - MPH, bem como conhecer as vantagens e limitações no uso desse método com esta finalidade.

Estimação do valor econômico

Para a estimação do valor econômico do Parque Vaca Brava, inicialmente colhemos informações de características ambientais, estruturais e política pública, relativas a 13.207 imóveis residenciais, localizados próximos ao parque contemplando a área de estudo 11.463.163,29m².

Entretanto, pela impossibilidade de obtermos informações relativas a alguns dos atributos dos imóveis, tivemos que descartar alguns deles, desenvolvendo o trabalho com um banco de dados composto por 11.533 imóveis e rodando o modelo econométrico com 11.532.

Vale aqui ressaltar, de forma direta e pontuada, condições inerentes ao uso do MPH e como essas condições foram contempladas no desenvolvido no presente trabalho:

Determinação da medida da qualidade ambiental usada

Conforme já dito e justificado, 2 (dois) diferentes tipos de variáveis medindo as amenidades do Parque foram levantados em relação a cada moradia, distância – DT, e vista – VIST, essas variáveis foram escolhidas de acordo com os benefícios ambientais atribuídos às AVUs e sua relação com as mesmas.

A distância foi medida a partir de um mapa da cidade, fornecido pela Companhia de Processamento de Dados de Goiânia – Comdata, e uso de um escalímetro.

A vista para o parque foi atribuída pela observação direta de síndicos e/ou porteiros levantada em pesquisa primária. Na função hedônica apresentada fizemos uso da variável distância.

Estimar a função hedônica

A estimação da função hedônica foi feita com uso do aplicativo  Eviews 4.

Base de dados detalhada
Levantamos para esse estudo 48 (quarenta e oito) variáveis. Dentre elas 1 (uma) para compor a variável dependente – valor venal; e as demais para comporem as variáveis explicativas relativas a atributos ambientais, locacionais e estruturais de 13.207 imóveis (treze mil duzentos e sete), distribuídos em uma área de mais de 11.463.160 m² (onze milhões, quatrocentos e sessenta e três mil, cento e sessenta) metros quadrados.

Estimação da forma funcional

Para especificar a função hedônica, trabalhamos com duas possibilidades de formas funcionais, a linear e a logarítmica. A análise propiciada pela função linear apresentou melhor adequação, posto o fato de permitir melhores resultados sob a ótica estatística e econométrica entre as variáveis explicativas e a variável dependente.

Uma inspeção visual no Gráfico 2 (apresentado no Apenso 2), que representa a linha de regressão calculada e sua adequação ao conjunto de pontos formados pelos Valores Estimados X Valores Originais, aponta claramente que a linha corresponde ao melhor ajuste entre os pontos, e que os valores estão ao longo da diagonal sem apresentar desvios substanciais ou sistemáticos, indicando para adequação da forma funcional utilizada.

Determinação do valor do imóvel a ser utilizado

Para a composição da variável dependente definida como preço hedônico, fizemos uso do Valor Venal (VV) dos imóveis pesquisados, relativo ao ano base 2005, coletados na Secretaria Municipal de Finanças. A escolha pela utilização desse valor, deu-se, dentre outros, em função da disponibilidade de alcançar um maior volume de informações.

Vale ressaltar, que o valor expresso pelo Valor Venal do imóvel dá maior homogeneidade à variável dependente, quando esta comparada ao valor de aluguel e/ou ao valor de avaliação, quando de financiamentos, feito pela Caixa Econômica Federal – CEF.

Omissão de variáveis

O levantamento de 47 (quarenta e sete) variáveis explicativas induz, por si só, à inexistência do problema relacionado à omissão de variáveis. Entretanto como o modelo foi rodado com o uso de apenas 10 (dez), vale para esses a realização de testes que indiquem a ausência de variáveis importantes para o modelo.

Assim, para comprovar que variáveis relevantes não foram omitidas da regressão linear, fizemos uso da análise dos critérios de Schwarz e Akaike.

Multicolinearidade

A multicolinearidade surge, segundo Pyndyck et al (2004) quando duas ou mais variáveis (ou combinação de variáveis) são altamente (mas não perfeitamente) correlacionadas entre si. O baixo grau de multicolinearidade no modelo apresentado é comprovado pelas razões t significativas dos coeficientes em conjunto com o alto R² do modelo.

Diferenças entre as residências

Para reduzirmos parte dos problemas associados às diferenças entre as residências utilizamos para essa pesquisa o imóvel apartamento, garantindo assim maior homogeneidade entre as características avaliadas, mesmo quando comparadas a prédios/edifícios distintos.

Segmentação de mercado

Em função do histórico da região pesquisada e da homogeneidade de sua população o problema da segmentação de mercado, apontado por Nogueira (1999), é tratado como inexistente.

De posse das informações relativas às variáveis dos imóveis, e conforme discutido, das diversas formas funcionais utilizadas para especificar a função estimada de preços hedônicos, a que apresentou melhores resultados econométricos foi a forma linear, sendo rodados os modelos com o uso do Eviews 4 e do Excel.

Valor atribuído ao Parque

No presente estudo consideramos a hipótese de que, a medida em que o imóvel se distancia do parque há uma redução no seu valor. Hipótese esta validada e apresentando uma redução de aproximadamente R$ 7,00 a cada metro em que o imóvel se distancia do Parque Vaca Brava.

Com este, e outros resultados apresentados no Capítulo V, vale destacar aqui, novamente, que o valor atribuído ao parque de R$ 224.527.697,20 é um valor obtido em um cenário otimista e sendo representativo apenas do valor de uso, denotando parte da limitação do método utilizado.

Como já dito, o real valor do parque é composto por diversos outros elementos que são impossíveis de mensurar por meio de dados que indiquem a formação de valores de imóveis convencionais destinados à habitação ou até mesmo ao comércio.

Um equipamento urbano da magnitude do Parque Vaca Brava deve ser avaliado, sobretudo, por sua influência no cotidiano da cidade, mediante análise (i) do seu custo direto de implantação (aquisição de áreas, obras civis e de recuperação ambiental), (ii) de seu benefício como pólo gerador de interesse humano, como espaço de convivência e de atração para implantação de moradia e negócios, (iii) pelos benefícios sociais gerados pelas AVUs, e (iv), por fim e em última instância, como elemento gerador de receitas, a médio e longo prazos, em decorrência da própria especulação imobiliária, que resulta na ocupação local e conseqüentemente em incremento de taxas urbanas e aumento de receitas para o município.

Sendo assim, este estudo apresentou uma das potenciais vertentes de valoração de um equipamento urbano, no Parque Vaca Brava, enfocando o modelo estatístico de predição de valores para determinação do seu provável valor com o uso do MPH.

Melhoria da Qualidade de Vida

Vale ressaltar que, além do estudo e aplicação de modelos empíricos, torna-se necessário, para a melhoria da qualidade de vida da população e para a maximização dos benefícios gerados pelas AVUs, que haja continuidade dos trabalhos voltados à implantação de AVUs, bem como de conservação das existentes.

Programas que implantam novas AVUs existem a cada novo período político e não vão além do período de gestão; têm grande destaque e visam, muitas vezes, apenas promover os agentes políticos nelas envolvidos.

Assim, a falta de solução de continuidade faz com que as mesmas AVUs sejam “inauguradas” e “reinaugadas” a cada gestão política, inclusive, muitas vezes pelo mesmo agente público, contribuindo para aumentar sua penúria.

Importância da valoração ambiental

Isto posto, a valoração ambiental vem representando importante instrumento de análise econômico-ambiental e mais estudos direcionados a AVUs precisam ser realizados.

Embora o real valor do Vaca Brava esteja longe de ser expresso em números a tentativa dessa demonstração, por meio dessa dissertação, destaca a importância desse tipo de procedimento e demonstra que as AVUs são importantes para a economia e o bem-estar das pessoas [...]

Diário da Manhã. Vaca Brava é do povo. Goiânia, 16 jul. 2004

EM CONCLUSÃO
Do exposto, vê-se que a implantação do Parque Vaca Brava, pela metade, proporcionou benefícios socioambientais no valor de R$ 1 bilhão, ao passo que a implantação da totalidade do Parque proporcionaria tais benefícios numa quantia bastante superior, na casa de R$ 1,6 bilhão.
Portanto, em face de conduta omissiva e/ou comissiva de agentes públicos e privados, a sociedade deixou de usufruir expressivos recursos financeiros de um bem de uso comum do povo.
Conclui-se que a gestão pública realizada com eficiência, competência, conhecimento e compromisso produz resultados benéficos à sociedade, ao estado e aos cidadãos, em prol do desenvolvimento sustentável.
O caso do Parque Vaca Brava é fortemente ilustrativo da enorme capacidade de realização do poder público em parceria com a iniciativa privada, em sintomia com os interesses coletivos.
Os agentes públicos interagiram, no caso, com os agentes privados e do terceiro setor, a partir das diretrizes de ação formuladas pela SEMMA (1993-96), por meio do Programa de Recuperação dos Espaços Livres Criados no Plano Original da Cidade (DL n° 90-A, de 30/07/1938).
As ações administrativas e judiciais promovidas pelo titular da SEMMA e suas equipes técnica e de servidores, em conjunto com os agente públicos e privados interessados na recuperação dos parques,  produziram ganhos efetivos e permanentes para a sociedade.
Por outro, as atividades omissivas e/ou comissivas dos agentes do poder público, da iniciativa privada e a incapacidade do terceiro setor de reagir à altura contra o processo dilapidador, causaram perdas expressivas dos direitos difusos e coletivos, com a consequente depreciação da qualidade de vida de todos.